ОСМД или управитель: как проходит выполнение закона в Запорожье.

В Украине с 1 июля 2015 года вступил в силу закон № 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Документ регулирует правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и обязанностей совладельцев относительно его содержания и управления. До 1 июля 2016 года все жители Украины, в том числе и запорожцы, должны определиться с формой управления своим домом, то есть выбрать управителя или же создать ОСМД. РепортерUA решил узнать о том, чем обернется создание ОСМД для горожан и как проходит выполнение закона в Запорожье.

Что такое ОСМД

Для этого мы встретились с и. о. начальника отдела нормативно-методологического обеспечения развития жилищного хозяйства департамента жилищно-коммунального хозяйства Запорожского городского совета Яной Калининой. По ее словам, что ОСМД не является альтернативой правопреемнику ЖЭКов – коммунальному предприятию КП «Основание», так как объединение – заказчик услуг, в то время как КП – исполнитель. Теперь совладельцы домов сами должны решать, как им управлять домом, какой выбрать штат и куда в первую очередь направить средства. Данные работы может выполнять как частная структура, так и коммунальное предприятие.

– Суть закона в том, что он как бы напоминает собственникам квартир в многоквартирных домах о том, что они не только собственники квартир, но и всего дома в целом: мест общего пользования, подвальных помещений, лестничных клеток, кровли, инженерных сетей, лифтов, кладовок и т.д. Все, что находится в доме – это неделимая часть общего имущества. Это все относится к собственникам квартир. Потому что когда мы с вами, начиная с 1992 года, приватизировали квартиры или уже потом купили как собственность, мы приватизировали также неделимую часть имущества. И на сегодня у нас в доме 95% приватизации, даже в некоторых 100% приватизации, а это говорит о том, что дом полностью относится к собственникам, является собственностью жильцов. И поэтому 417-й закон прописывает не только права собственников, но и обязанности. Из основных обязанностей закона – содержание санитарного состояния дома, осмотр дома и выполнение текущего и капитального ремонта, – рассказывает Яна Калинина.

Законодатель предлагает две формы управления домами: первая – через создание юридического лица, то есть ОСМД; вторая – управитель. Управителем может выступить или физическое лицо – предприниматель, или же юридическое – субъект предпринимательской деятельности. Физическое лицо – человек, который оформил ФОП и методом подряда может обслуживать дом. Юридическое лицо – управляющая компания.

– Жители уведомляют город о том, что они выбрали ОСМД или же управителя. Если же дом не определился, не организовался, то законом предусмотрено, что городской совет проводит конкурс и назначает этого управителя. И договор с этим управителем будет подписывать не каждая квартира, как сейчас с КП «Основание», а город и управитель. То есть собственники не влияют ни на что. Но в то же время людям дается время, чтобы определиться, – подчеркивает Яна Калинина.

По ее словам, для того чтобы разъяснить правила прохождения данной процедуры, в департаменте ЖКХ существует отдел по районным администрациям, проводятся семинары для жителей многоквартирных домов. Также созданы три ресурсных центра в городе Запорожье, которые содействуют созданию ОСМД. В законе прописано, что до 01.07.2016, если собственники не определились с формой управления домом, городской совет по закону должен провести конкурс и назначить управителя, который будет в дальнейшем обслуживать дом. Но тогда, соответственно, собственники квартир никаким образом не повлияют на этот процесс.

Стоит отметить, что еще 5 лет назад в концепции данной реформы, инициатором которой стала экс-депутат городского совета Елена Бондаренко, был заложен постепенный переход к созданию ОСМД и конкурентной среды исполнителей услуг. Промежуточным этапом стало создание КП «Основание», а также оптимизация внутренних расходов коммунальных предприятий, которая позволила бы произвести капитальные ремонты жилого фонда и подготовить его к передаче в собственность жильцов. Если бы концепция реформы была реализована, город прошел бы период перехода к ОСМД без потрясений для жителей. В связи с этим депутатский корпус и представители общественности дали самую высокую оценку концепции реформирования системы предоставления жилищно-коммунальных услуг, а министр ЖКХ хотел реализовать пилотный проект в Запорожье, а затем и по всей Украине.

Что будет с КП «Основание», пока никто не может ответить. По словам Яны Калининой, закон предусматривает демонополизацию всех предприятий, таких как у нас «Основание», по всей Украине.

– Не должно быть монополии в этой сфере, должны быть такие ОСМД или компании, которые могут конкурировать между собой, соответственно удешевляется стоимость, качество услуг предоставляется лучше. И ОСМД – это как раз такой рычаг, который приводит к этому. То есть они сами формируют этот рынок. Если они заключили договор с компанией и не понравилось качество предоставляемых услуг, то идет расторжение договора и выбирается другая компания. А, соответственно, все частные фирмы заинтересованы удержать дома ОСМД у себя. То есть ОСМД как раз и есть реформированием ЖКХ, – подчеркивает Яна Калинина.

Как правильно распределить средства

При создании ОСМД существует несколько вариантов того, как вести свою финансовую деятельность. Первый вариант – самообеспечение. То есть жильцы могут формировать свой штат: председатель, бухгалтер, слесарь, дворник, специалисты или рабочие, которые нужны для обслуживания дома. Есть другой вариант – выбор обслуживающей компании. Если жильцы не хотят видеть целый список рабочих в штате, то нанимают обслуживающую компанию.

– Если слесарь делает что-то раз в полгода или сварщик, то это нецелесообразно, а зарплату ему платить нужно. Таким образом, есть председатель, есть бухгалтер и есть компания с рядом рабочих. И еще вариант: когда председатель не может выполнять работу или не хочет, можно на первых этапах часть функций передать управляющей компании. Данные вопросы решаются на общем собрании, и управляющая компания управляет домом. Все зависит от экономики в доме, – рассказывает Яна Калинина.

При создании ОСМД жильцы также формируют размер своих взносов. И вот в эти взносы они должны заложить то, что необходимо для обслуживания дома. Можно делить их на две части. Первая – текущие расходы, то, что мы ежемесячно оплачиваем за содержание дома, зарплата председателю, штату работников, обслуживающей компании и т.д. Вторая часть – резервный фонд, или накопительный.

– У ОСМД два счета, и хороший бухгалтер будет раскидывать эти взносы на две части и накапливать для того, чтобы реализовывать все нужные мероприятия в доме. Их огромное количество, мы это понимаем: начиная от текущего ремонта и заканчивая энергосберегающими мероприятиями. Суть в том, чтобы начинать заниматься своим домом, чтобы в дальнейшем он достался нашим детям в хорошем состоянии.

Что касается капитальных ремонтов, по словам Яны Калининой, в прошлом году из городского бюджета было выделено почти 5 млн грн на дома ОСМД, в этом году – 45 млн грн. Идет тенденция к созданию ОСМД.

– ОСМД вместе с КП «Основание» делают технический осмотр дома, составляются акты техосмотра дома. Далее ОСМД делает смету и предоставляет городу сумму. В порядке очереди их ставят в титульный список. У нас сейчас в титуле дома, которые были созданы до декабря 2015 года.

Стоит отметить, что на сегодняшний день в городе насчитывается более 139 домов с такой формой управления. В прошлом году было создано 38, а за январь-февраль ткущего года – 8. В стадии создания – 30. Некоторые люди боятся взять на себя ответственность за устаревший жилой фонд. По техническому состоянию эти дома (а особенно их инженерные сети) изношены более чем на 60%. Это касается и крыш, балконов, фасадов, внутридомовых сетей, которые из-за изношенности уже не могут эксплуатироваться. Более 60% лифтов многоквартирного жилого фонда Запорожской области отработали 25-летний ресурс.

– Есть маленькие дома на 8–12 квартир, где экономика слабая, и есть большие дома – 9-этажки, многоподъездные, которые могут себе позволить штат. И самое важное, что когда мы создаем ОСМД – это полдела, это просто регистрация юридического лица. Самое главное – принять на своем собрании то, что они забирают дом себе в управление. И тогда мы готовим распоряжение исполкома и передаем с баланса «Основание» в управление ОСМД. И тогда уже, соответственно, идет полноценная работа. Цель создания ОСМД – получение качественных жилищно-коммунальных услуг.

Также существует государственная программа, которая предусматривает погашение до 40% стоимости материалов. Но исключительно это через кредиты и на работы, которые носят энергоэффективный и энергосберегающий характер. То есть это касается замены лампочек, установки счетчиков, замены окон в подъездах. Городской совет в августе 2015 года принял программу по возмещению процентов по этому кредиту. Получается, что представитель ОСМД идет в один из трех государственных банков – «Укргазбанк», «Укрэксимбанк», «Ощадбанк», оформляет кредит, дальше им дается рассрочка на пару месяцев (индивидуально). Они ничего не платят, а ждут компенсации 40% за стоимость работ, материалов. Туда же, на счет банка, эти 40% могут сразу же погасить, а город ежемесячно погашает все проценты. То есть им остается погасить часть тела кредита после возмещения 40%.

– К примеру, так поступили уже жители одного из маленьких домов, рассчитанных на 12 квартир, в Заводском районе. Они установили по два металлопластиковых окна в подъезде, и это они потянут. Они оплачивают по 100 грн за дом. Соответственно, дом маленький, и коммуникаций меньше. Наша городская программа действует до 2019 года, и уже 8 ОСМД и ЖСК участвуют в этой программе, и мы погашаем им эти проценты. Опять же, вопрос взятия кредита – вопрос собрания, только когда набралось 51% голосов.

Как быть жителям ЖСК

Общее количество жилого фонда в Запорожье составляет 3 тыс. 899 домов. По данным Яны Калининой, всего у нас насчитывается 358 домов ЖСК, которые не определены одной из форм управления домом, и жителям также необходимо выполнить закон и определиться. Специалисты советуют переорганизовываться в ОСМД, иначе, согласно налоговому законодательству, они потеряют свой статус неприбыльности. Таким домам нужно привести в порядок свои установочные документы.

– Но им легче, у них уже есть список собственников, они друг друга уже давно знают. У них остается код ЕРДПОУ, договоры те же. Печать новая, штамп и перерегистрация в госрегистраторе – бесплатная. Людям перестроиться, создать ОСМД... Все настолько прикипели к этим ЖЭКам, какие они бы ни были, но они привыкли, что могут куда-то прийти и пожаловаться, а здесь они сами несут ответственность. Может быть, какой-то страх у людей? У нас пока это все медленно. Есть успешные дома, которые уже много сделали. У них нет аварийных ситуаций, и всегда они знают, к кому обратиться.

Всю информацию относительно создания ОСМД, процедуры реорганизации ЖСК в ОСМД можно получить в отделе нормативно-методологического обеспечения развития жилищного хозяйства департамента жилищно-коммунального хозяйства городского совета. Контактная информация: ул. 40 лет Советской Украины, 46а, каб. № 1; телефон 224-22-67; е-mail: gkh.osmd@ukr.net. Совладельцы многоквартирного дома, построенного как ЖСК, могут также выбрать на общем собрании управителя в порядке, предусмотренном законом. 

Обмен опытом

Жители многоквартирного дома, расположенного по адресу ул. Маршала Чуйкова, 36, уже зарегистрировали ОСМД. До этого инициативная группа проделала немалую работу. В течение двух месяцев с жильцами проводились разъяснительные работы и собрания. 

– Мы зарегистрировались 2 декабря прошлого года и получили свидетельство регистрации. За столько лет существования КП «Основание» не удосужилось снять с баланса приватизированные квартиры. То есть в 90-х годах люди приватизировали квартиры, а частная собственность оказалась на балансе у коммунального предприятия. Поэтому они отказались нам передавать документацию на дом. Мы провели второе собрание, где приняли решение обслуживать дом самостоятельно. Утвердили тариф, который будем платить, – говорит председатель дома Дмитрий Васильевич.

Как жители данного дома рассчитывали сумму, которую будут платить ежемесячно в качестве взноса?

– Мы приняли решение создать резервный фонд. Платим на текущий столько же, но будем одну гривну с каждого платежа откладывать на резервный фонд и потом использовать средства на капитальный ремонт. К примеру, у нас проблема с канализационными трубами, их нужно поменять, потому что топит подвал. Вот мы эти деньги будем использовать на замену.

Также по словам Дмитрия Васильевича, в штате правления все работают на общественных началах, а это 11 человек. Все финансовые вопросы рассматриваются на заседании правления и принимаются большинством голосом. Председатель единолично деньгами не распоряжается.

– Мы решили не брать в штат бухгалтера. Есть предприятие, которое оказывает бухгалтерские услуги. Дело в том, выплачивая зарплату штату, мы можем только разориться на налогах. Поэтому мы заключили договор с предприятием, которое оказывает такие услуги. Мы планируем в штате держать только одного дворника и заключать договор на управление домом с частным предпринимателем, который будет руководить вопросами управления – организацией ремонтных работ, всех текущих работ. Если нас это устроит, то будут заключаться договоры. Мы понимаем, что государство решило спихнуть с себя жилищный фонд. 25 лет косвенно участвовало в этом, а теперь полностью переложило все на плечи людей. А у нас лифтам 25 лет. А в правилах эксплуатации лифтов написано, что они подлежат после 25 лет остановке, проведению экспертизы и капитального ремонта или модернизации. Затраты на них большие. Люди не потянут такие деньги, это приблизительно 200–250 тыс. грн на один лифт. Поэтому мы рассчитываем на помощь городского бюджета, тем более программа есть, вот уже 15 млн грн распределили, и еще есть в бюджете города 30 млн грн для помощи ОСМД в проведении первого капитального ремонта, – рассказывает председатель.

Мнение жителей города

На сайте РепортерUA был проведен опрос на тему: «Ваше отношение к созданию ОСМД». В опросе приняли участие 1 тыс. 444 читателя. Из них 35% отметили, что не понимают, что означает ОСМД; 29% – поддерживают; 25% – не поддерживают; 7% – не определились; 3% – все равно.