Україна зробила ще один крок до гармонізації своїх фінансових правил із нормами Євросоюзу. НБУ повідомив про затвердження Стратегії з розвитку іпотечного кредитування — документа, що відкриває шлях до масштабного реформування ринку житлових позик. Її головна ідея — зробити іпотеку в Україні прозорою, безпечнішою та прогнозованою як для банків, так і для самих українців.
Схвалена стратегія базується на нормах Директиви 2014/17/ЄС, повідомляє Національний банк України. У відомстві також наголосили, що нові правила вплинуть на всіх: від позичальників до забудовників і банків.
Що лежить в основі нових змін
Запровадження стратегії погоджено з Міжнародним валютним фондом та Радою з фінансової стабільності. Як наголошують в НБУ, цей документ не просто формальний — він змінює логіку взаємин між банком і позичальником, зокрема щодо:
- прозорості умов кредиту;
- надійності забудовників;
- страхування від ризиків, зокрема під час війни;
- якісної оцінки майна;
- можливості дострокового погашення без фінансових покарань.
Основні нововведення: як іпотека стане більш зрозумілою
Стандартний інформаційний лист для позичальника
Банки будуть зобов’язані надавати клієнтам спеціальний європейський документ — ESIS (European Standardised Information Sheet). Це буде чітко структурований лист з усіма деталями: ставка, сума кредиту, графік виплат, комісії та інше. Такий крок має прибрати приховані умови, неочевидні платежі та спрощити порівняння між банками.
Реальна перевірка кредитоспроможності
Жодних іпотек "з очікуванням на дива". Кредитор буде зобов’язаний перевірити ваші доходи, рівень поточних фінансових зобов’язань, стабільність роботи тощо. Це має убезпечити і банки, і позичальників від боргових ям, які з’являються через переоцінку можливостей.
Право на дострокове погашення: більше гнучкості
Ще один європейський підхід — можливість закрити іпотеку раніше строку з мінімальними штрафами або взагалі без них. В Україні ця практика часто залишалася на розсуд банку, і зазвичай передбачала відчутну комісію. Тепер це буде регульовано законом.
Брокери під контролем: ліцензії, відповідальність і нагляд
Іпотечні посередники відтепер працюватимуть не як "сіра зона", а як регульовані суб’єкти, з чітко визначеними ліцензійними вимогами. Це означає, що шахрайство та маніпуляції стануть менш імовірними, а консультації — якіснішими.
Страхування іпотеки: новий підхід до ризиків
Окрема частина стратегії — забезпечення доступності страхування іпотеки від воєнних ризиків. Це важливий компонент, зважаючи на контекст повномасштабної війни. У разі ушкодження чи знищення житла банк і позичальник не залишаться з "порожнім активом" — страховка частково або повністю покриє збитки.
Нові стандарти оцінки житла та відкриті бази
Оцінка нерухомості теж стане більш об’єктивною. Впровадження європейських стандартів оцінки майна дозволить прибрати завищені або занижені оцінки, які часто слугували способом обійти реальні умови угоди.
Крім того, держава створить відкриту базу цін на нерухомість. Це важливий крок до прозорості — люди зможуть бачити, скільки реально коштує житло в тому чи іншому районі.
Захист від "недобудов": чіткіші правила для забудовників
Ще один важливий аспект — удосконалення законодавства в частині будівництва. Йдеться про механізми запобігання продажу повітря та зникнення забудовника після перших внесків. Підвищиться прозорість проєктів, а механізми контролю — зміцняться.
Що зміниться у єОселі: держава змінює підхід
Державна програма пільгового житла також підлягає оновленню. "Укрфінжитло", оператор програми "єОселя", отримає нову стратегію розвитку. Очікується, що умови пільгового кредитування стануть ще вигіднішими для військових, медиків, освітян та інших пріоритетних категорій.
Як працюватимуть іпотечні облігації
Запровадження покритих іпотечних облігацій та сек’юритизації має створити вторинний ринок іпотек — тобто банки зможуть перепродавати іпотечні кредити інвесторам, вивільняючи капітал для нових позик. Це підвищить ліквідність ринку та сприятиме його розвитку.
У чому перевага для позичальника
Нові правила покликані:
- знизити ризик втрати житла через юридичні або будівельні маніпуляції;
- зробити іпотеку доступнішою та зрозумілішою;
- гарантувати, що банк поводиться чесно, а не "грає за своїми правилами";
- полегшити вибір кредиту — від першої консультації до повного погашення;
- дозволити краще планувати фінанси в довгостроковій перспективі.
Що ще варто знати українцям
Війна в Україні глибоко позначилася на ринку нерухомості, викликавши суттєве падіння кількості угод та низький попит, навіть попри зростання доходів населення та відносно привабливі ціни. Ця невизначеність змушує громадян відкладати значні інвестиції, що є головною перешкодою для відновлення ринку.
Також зазначимо, що ухвалення рішення про купівлю житла тепер триває втричі довше. Якщо раніше покупцям вистачало трьох тижнів, то зараз цей процес розтягується майже на 2,5 місяці (з 21 до 67 днів).